1 – O que é o Sistema de Amortização Constante - SAC?

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é uma das principais opções disponíveis para quem busca financiar um imóvel, sendo amplamente utilizado no mercado imobiliário.

Isso significa que, embora o valor inicial das prestações seja mais elevado, elas vão diminuindo gradualmente, tornando-se mais acessíveis conforme o financiamento avança.

2 – Como funciona o Sistema de Amortização Constante (SAC)?

O SAC se caracteriza pela amortização constante da dívida, ou seja, a cada mês, uma parcela fixa do saldo devedor é paga, independentemente do valor total das parcelas. No entanto, os juros são recalculados mensalmente, tendo como base o saldo devedor remanescente.

Dessa forma, com a diminuição do saldo devedor, o valor dos juros também diminui, o que leva a uma redução no valor das prestações ao longo do tempo.

3 – Principais características da Tabela SAC

4 – VANTAGENS e DESVANTAGENS do Sistema de Amortização Constante (SAC)

4.1 – VANTAGENS

5 – Exemplo de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC)

Para melhor entender a diferença entre a aplicação da Tabela Price e outros sistema de amortização vamos realizar a evolução de um financiamento com os mesmo dados anteriores através do Sistema de Amortização Constante (SAC).

A amortização constante é calculada dividindo o valor financiado pelo prazo do financiamento.

Os juros são aplicados sobre o saldo devedor, e o valor da prestação em cada mês será a soma da amortização constante mais os juros sobre o saldo.

Assim, com base Tabela - 01 seguinte a amortização através do Sistema de Amortização Constante (SAC) ocorre da seguinte forma:

Tabela 01 - Simulação de Financiamento (SAC)

O gráfico 01 a seguir demonstra a evolução das parcelas com base no Sistema de Amortização Constante (SAC) considerando os dados dos exemplos acima:

No Sistema de Amortização Constante (SAC), a amortização do saldo devedor é constante em todas as parcelas, o que faz com que o valor das prestações diminua ao longo do tempo. Os juros são recalculados a cada mês com base no saldo devedor, portanto, as primeiras parcelas têm valores mais altos devido aos juros sobre o valor total financiado.

No sistema SAC, o montante total pago em juros é menor em comparação à Tabela Price, pois o saldo devedor é amortizado de maneira mais rápida.

6 – Comparação do Sistema de Amortização Constante (SAC) com Outros Sistemas

6.1 – Simulação do Financiamento com o Sistema de Amortização Francês Tabela Price

Na Tabela Price, as prestações são fixas durante todo o período de financiamento. No início a parcela maior vai para o pagamento de juros e uma menor para a amortização do saldo devedor.

Com a evolução do Sistema de Amortização Francês (Tabela Price), ao longo do empréstimo ou financiamento, os juros diminuem e a amortização aumenta, mas o valor da prestação total permanece constante.

Vamos considerar um exemplo de financiamento no valor de R$ 10.000,00, com uma taxa de juros de 2% ao mês, a ser pago em 12 meses.

Usando a fórmula da Tabela Price, podemos calcular o valor da parcela:

Aplicando os valores:

Portanto, a prestação mensal será de R$ 945,60. Agora, vamos calcular a evolução do saldo devedor e a divisão entre amortização e juros conforme a Tabela 02.

Tabela 02 - Simulação de Financiamento (Price)

Conforme tabela acima, no início do contrato, a maior parte da parcela será destinada ao pagamento de juros, que diminuem conforme o saldo devedor é amortizado.

Ao final do período, o saldo será completamente quitado, e o total pago será a soma das 12 parcelas, totalizando aproximadamente R$ 11.347,15.

Conforme demonstrado no Gráfico 01 acima (Nota: na verdade é o gráfico da Price), com a evolução do financiamento através do Sistema de Amortização Francês (Tabela Price), as Parcelas são fixas ao longo de todo o financiamento.

6.2 - Comparação entre a Tabela Price X Sistema de Amortização Constante (SAC)

É importante compreender as diferenças entre esses dois sistemas de amortização.

Na Tabela Price, as prestações são fixas, mas têm uma maior incidência de juros no início. Conforme exemplo anterior com o financiamento através da Tabela Price, o valor da parcela foi de R$ 945,60 desde o mês 01 até o último mês correspondente ao mês 12.

Nas primeiras parcelas, a maior parte do valor pago é destinada aos juros, enquanto a amortização do saldo devedor é mais lenta.

Já no Sistema de Amortização Constante (SAC), as prestações são mais altas no início e diminuem ao longo do tempo, mas a amortização é constante.

Por outro lado, na Tabela SAC, a amortização é mais acelerada, o que reduz o saldo devedor de forma mais rápida e, consequentemente, diminui os juros pagos ao longo do tempo.

Embora as primeiras parcelas sejam mais altas no SAC, essa diferença vai se diluindo ao longo do financiamento, tornando-o mais vantajoso a longo prazo.

No sistema SAC, o montante total pago em juros é menor em comparação à Tabela Price, pois o saldo devedor é amortizado de maneira mais rápida.

O gráfico a seguir compara o pagamento dos juros entre a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC) considerando os dados dos exemplos acima:

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