O que é o Sistema Financeiro de Habitação - SFH?

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado em 21 de agosto do ano de 1964 na gestão do Presidente Humberto de Alencar Castelo Branco através da Lei n ͦ 4.380 e o principal objetivo do SFH quando de sua criação era estimular a aquisição da casa própria.

O Sistema Financeiro de Habitação - SFH desde a sua criação constitui uma fonte de intermináveis discussões. Parte de toda esta celeuma tem como causa as sucessivas alterações legais e infralegais bem como o difícil cenário econômico que o país enfrentou a partir da década de 80.

O que é o Sistema Financeiro de Habitação?

Uma das maiores demandas que existe hoje na Justiça Federal em todo o país diz respeito às ações revisionais de financiamento imobiliários no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação. Os mutuários, signatários destes contratos, buscam o amparo judicial com objetivos diversos uma vez que o SFH desde a sua criação em 1964 tem sido causa de inúmeras divergências.

História do Sistema Financeiro de Habitação - SFH

O principal aliado e instrumento do governo na implantação deste sistema era o Banco Nacional de Habitação que foi extinto em 1986. O cenário previsto para a implantação do SFH era de estabilidade financeira e crescimento econômico, pautado em premissas como:

• Identidade de índices de correção monetária para o ativo e o passivo;
• Reajustes das prestações igual ao do saldo devedor;
• Reajustes das prestações iguais ou aproximados aos dos reajustes de salários;
• Manutenção de um ambiente econômico estável e em crescimento; e
• Segurança jurídica dos contratos.

No entanto, o que estava previsto na teoria não se confirmou na prática. A própria lei que instituiu o SFH já trazia, em seu texto original, dispositivos que limitavam os reajustes das prestações, gerando assim possíveis saldos residuais ao fim do contrato. Aliado a esta limitação, o cenário econômico que sucedeu a criação do SFH, mais especificamente a partir da década de 80, contribuiu diretamente para o desequilíbrio do Sistema.

Criação do FCVS e do Plano de Equivalência Salarial

O Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS foi criado em 1967 e possuía o objetivo de liquidar eventuais saldos residuais decorrente da diferença entre os índices de atualização do saldo devedor e os índices de atualização da prestação.

Foi a partir da década de 80 que o FCVS passou a se tornar um grande problema, pois com a instabilidade econômica e os subsídios do Governo, sua responsabilidade se tornou incompatível com sua capacidade.

Com a alta da inflação, o Governo concedeu subsídios, como o Decreto Lei 2.164/84 que criou uma nova versão do Plano de Equivalência Salarial (PES/CP), vinculando o reajuste das prestações à categoria profissional do mutuário. Com isso, os saldos residuais e a dívida do FCVS aumentaram. Em 1986, o Banco Nacional da Habitação foi extinto, passando seu gigantesco passivo para a Caixa Econômica Federal.

Saldo Residual e a Amortização Negativa

Em um financiamento de longo prazo, para manter o equilíbrio, é necessário atualizar tanto as prestações quanto o saldo devedor pelo mesmo índice. No SFH, com o Plano de Equivalência Salarial, as prestações eram atualizadas pelos reajustes salariais (geralmente anuais) enquanto o saldo devedor era atualizado por outro índice (mensalmente).

Essa diferença pode ocasionar a chamada amortização negativa: quando o índice de reajuste da prestação é menor que o do saldo devedor, o valor pago pode não ser suficiente para cobrir os encargos do mês, fazendo com que o saldo devedor aumente em vez de diminuir.

A análise dessas distorções, como a capitalização de juros decorrente da amortização negativa, é um ponto crucial em perícias de contratos do SFH.

Reajuste das prestações com base no PES/CP

Nos contratos que incluem a cláusula do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP), as prestações devem ser reajustadas de acordo com os índices de reajuste da categoria profissional do mutuário. Cabe ao perito comparar os índices aplicados pelo banco com os reajustes salariais corretos e, se houver divergência, reconstruir a evolução do financiamento.

Limite de Juros no SFH

Por sua natureza social, o cálculo dos juros no SFH sempre foi limitado. Na sua criação, a taxa máxima era de 10% ao ano. A partir da Lei 8.692/93, esse limite passou para 12% ao ano.

Atualização do Saldo Devedor Antes da Amortização

Outro ponto pacificado pela Súmula 450 do STJ diz respeito à ordem dos cálculos. Nos financiamentos do SFH, a atualização monetária do saldo devedor deve ocorrer antes da sua amortização pelo pagamento da prestação. Ou seja, primeiro corrige-se o saldo, depois subtrai-se o valor pago.

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