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Dalla Zanna (2014. pag.767) nos ensina que os sistemas mais comuns de financiamento habitacional oferecidos pelo mercado financiador são basicamente três:
- a)Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
- b)Sistema Hipotecário
- c)Sistema Financeiro Imobiliário
Estes dois últimos encontram-se contidos na análise realizada no item anterior relativa aos contratos de financiamento bancários.
Já o primeiro, Sistema Financeiro de Habitação (SFH), possui tratamento diferenciado pela legislação já que os contratos regulados por este sistema são regidos por princípios específicos em razão da sua finalidade social.
O SFH foi criado em 21 de agosto do ano de 1964 na gestão do Presidente Humberto de Alencar Castelo Branco através da Lei n ͦ 4.380. Conforme se extrai da citada lei em seu artigo primeiro, o principal objetivo quando da criação do SFH foi "estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda". O principal aliado e instrumento do governo na implantação deste sistema era o Banco Nacional de Habitação que foi extinto em 1986.
O objetivo do SFH quando de sua criação era estimular a aquisição da casa própria. Não tem, portanto, a princípio, o objetivo de obter lucro, mas promover à moradia.
Em relação à capitalização dos juros no âmbito do SFH, até o advento da Lei 11.977 de 7 de julho de 2009 que alterou a Lei 4.380/64 a doutrina e a jurisprudência divergia sobre a possibilidade da capitalização. Discutia-se se era possível a capitalização apenas com a periodicidade anual ou se era vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade dado os princípios norteadores deste Sistema.
Confira também:
A partir da Lei 11.977 de 2009 que incluiu o artigo 15-A na Lei que disciplina o SFH ficou permitida a pactuação da capitalização dos juros com periodicidade mensal nas operações realizadas integrantes deste Sistema.
Atualmente este é o entendimento do STJ que ficou pacificado com o julgamento do REsp 1.095.852-PR, julgado em 14 de março de 2012 e que teve como relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti. Neste sentido vale destacar trecho do voto da Ministra relatora:
(...) entendo que a capitalização de juros, em intervalo anual, deve ser permitida nos contratos celebrados no âmbito do SFH, anteriores à Lei nº 11.977/2009, regra esta aplicável a todos os mútuos bancários que não eram contemplados com autorização legal específica para a capitalização em intervalo inferior (as exceções permissivas eram as cédulas de crédito rural, comercial e industrial, nos termos da Súmula 93 do STJ) mesmo antes da edição da MP 2170-36/2000. Neste ponto, reitero que meu voto se curva aos fundamentos do voto do Relator no Recurso Repetitivo 1.070.297, porque, ao meu ver, a pactuação da capitalização mensal passou a ser permitida nos contratos celebrados com as instituições financeiras em geral desde a MP nº 2.170-36/2001, sem motivo de distinção para os contratos no âmbito do SFH.
Assim, embora os princípios que norteiam o SFH estejam voltados para o atendimento das necessidades sociais de moradia, dentre outros, atualmente é permitida a capitalização mensal dos juros no âmbito do SFH.
Analise a capitalização antes de assinar.
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